不動産売却に成功するための価格査定

不動産売却の最初のステップが価格査定

不動産売却 高値 姫路 不動産を売却するための最初のステップが売却する不動産の売り出し価格を決めることです。そのため、どんな不動産屋でもまず不動産価格査定を行います。不動産の価格査定というとあなたはどのようなイメージを抱かれるでしょうか?

 一言で言ってしまえば、その不動産がいくらで売れそうか分析するのですが、これがそう簡単にはいきません。別ページでも書きましたが、そもそも不動産は価格が決まっていないのですから。
 不動産業界に入ってから私はこの価格査定に散々悩みました。不動産を売却しようとされている方はさまざまな事情を抱えておられます。多くの方の場合、不動産の売却の成否は、その方の人生を左右するぐらい大きな事業です。そう簡単に売却を依頼された不動産の価格など決められなかったのです。

 不動産の価格査定法に散々悩んだ私は結局不動産鑑定士の試験を受け、合格するほどに研究しました。不動産の鑑定評価と売買を前提とした不動産の価格査定は違うという不動産業者がほとんどでしょうが、それは不動産の鑑定評価を知らない者の言い分で、実際に勉強し、不動産の鑑定評価の実務に携わった者から言えば、大いに取り入れる部分もあるのです。

 結局私は不動産の鑑定評価に携わって初めて、売却を前提とした価格査定も自信をもって行えるようになりました。また、実際に私が携わった売却案件においては値引き交渉がほとんどなくなったのです。

 そんな私が実践する不動産の価格査定法を説明しましょう。しかし、このホームページで全てを説明することはできませんんで、さらに詳しく知りたい方は、無料冊子を申し込んでいただくか、実際に無料査定をお申し込みください。

        

不動産売却に成功するための正しい不動産価格査定法

 不動産の売却を前提とする場合の価格査定の最大の目的は、
『その不動産を一番高く売却できるのはいくらか』
を知ることではないでしょうか。少なくとも、お客様の大切な不動産を売却する場合の私の最大の目的は、その不動産をできるだけ高く売ることですので、私の価格査定の最大の目的は上記の通りです。

 とするなら、①『どのような人が』②『いくらで購入するか』が、しっかりと分析できていない不動産価格査定は真の意味での不動産価格査定とは言えません。そして、私が知る限りそのような分析ができている不動産業者の不動産価格査定書を見たことがありません。しかし、不動産の場合はこのような視点が非常に大事です。なぜ大切なのでしょうか?

 ① どのような人が
 自分が住んでいる一戸建て住宅を売却する場合を想定してみましょう。基本的に不動産は希少価値が高いので、その不動産を欲しいと思う人は必ず複数存在します。以下、不動産を欲しいと思う人のことを需要者といいますが、この複数の需要者はその不動産が欲しい理由はそれぞれでしょう。
 1.その地域に住みたいので、リフォームして自ら住もうとする人
 2.その住宅を買い取り、リフォームして転売しようとする不動産業者
 3.その住宅を買い取り、賃貸して不動産収益をあげようとする人。
 4.隣の人が敷地を広げるために欲しいと思う場合。
 5.etc.etc

これ以外にもさまざまな需要者を想定することができるはずです。このように、不動産は、さまざまな利用方法を前提とする需要者が競合するのが通常なのです。そして、その不動産を一番高く購入する人は、その不動産の利用価値が一番高いと認める人のはずです。だからこそ不動産を高く売りたいと思うなら、『どのような人が』という視点からの分析が必ず必要です。

 ②いくらで購入するか
 人は、その価格に納得しない限り物を購入しようとは思わないはずです。不動産の場合は異なる利用方法を前提とする需要者が競合しますが、それぞれの需要者は、自分の認める利用価値に見合う価格であれば納得して購入しようとするでしょう。ですので結局、その不動産を一番高く購入する人は、その不動産に対して認める利用価値が最も高い需要者なのです。不動産価格査定ではこの点を正確に分析しなければなりません。上記の事例で考えて見ますと、一般的に言えば最も利用価値を認める人は1番か4番の人でしょう。特に4番の人にとっては、隣地というと本当に希少価値が高く、昔から『隣の土地は借金してでも買え』と言われるとおり、希少価値が高いのです。しかし、一概には言えません。1番の人も、自分で利用しようとするのですから、中間利益を得ようとする2番の人や3番の人より高い価値を認めるでしょう。

 また、納得する価格についてもそれぞれの需要者で異なります。
1番の人は、近隣でもしもっと安い売却物件がある場合は当然その物件を比較するでしょう。
2番の人は、転売利益の獲得が目的ですから利益が得られるような価格でしか購入しません。
3番の人は、投資して収益を得ることが目的ですから、利回りを気にするでしょう。例えば1000万円でこの不動産を購入して月1万円の家賃しか得られないとすると、単純に計算して利回りは1.2%ですから、銀行に預金しておいた方がよっぽどましな訳です。

 このように、それぞれの需要者は、それぞれの視点で価格に納得するわけですので、
それぞれの需要者の視点に立って不動産の利用価値を分析し、それぞれの需要者が納得する価格を求めるのが私の不動産価格査定法なのです。

これが、別のページで言いました買い手目線に立った正しい不動産価格査定ですし、そうじゃなければ一番高く売却できる価格など求められるわけないのです。

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