不動産売却の成否は不動産会社選びにかかっている!

不動産売却を不動会社に依頼しますか

 不動産を売却する場合、不動産会社に売却の仲介を依頼するのが一般的ですが、必ずしも不動産会社に依頼しなければならないわけではありません。
自分で買い手を見つけ、価格交渉をし、取引を行なう人もいます。隣の人に買ってもらう場合や、取引金額が大きくない場合はこのように不動産業者の仲介無しで取引することも多いです。 不動産業者に仲介を依頼すると安くない仲介手数料(通常取引金額の3%)を請求されますので、個人間でトラブル無く取引できるなら不動産会社に売却依頼しないほうが賢明です。
しかし、信頼できる不動産業者に仲介を依頼するのが一番安心です。取引でトラブルが起こってその損害を賠償しなければならなくなると、取引するのが不動産ですので賠償も大変大きくなります。
不動産業者に仲介を依頼すると、そのリスクをすべて不動産会社が負ってくれます(少なくとも弊社は負います)。不測の事態が生じても、仲介した不動産会社が対処してくれるはずです。
また、仲介手数料は、税法上不動産売却の経費と認めてくれますので、譲渡所得税を支払わなければならないような場合は、税金として納めるか、不動産会社に報酬として支払うかの違いだけです。
問題はあくまで、
信頼できる不動産業者に依頼しなければならない
ということです。
不動産の売却は、多くの人にとって分からないことだらけだと思いますが、だからこそ悪い不動産屋に引っかかってしまうと、トラブルが発生してしまいます。
そうならないように、多くの不動産業者の中から信頼できる不動産業者を見分けなければなりません。
そのためには、少し不動産業者のことを知っていただく必要があります。

不動産会社について、これだけは知っておこう

不動産、売却、姫路 不動産業を営むには免許が必要です
 一口に不動産屋といってもいろんな種類の会社があるのですが、不動産の売却に関係がある不動産会社は、宅地建物取引業を営む不動産会社です。実は、宅地建物取引業は、宅地建物取引業法という法律で厳しく規制されていまして、宅地建物取引業を営もうとする場合は、国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要です。
 この免許は事務所に掲げなければならないので、その業者が免許を受けているかどうかは事務所に行けばすぐ分かります。また、免許を受けている業者ならホームページの会社概要のところに免許番号等を記載していると思いますので、ホームページを見ても確認できると思います。
 免許を受けずに不動産屋の看板を掲げているのは違法行為であり、モグリ業者です。
不動産、売却、姫路 その不動産会社の歴史は免許番号で分かります。
 弊社の免許番号は、兵庫県知事免許(4)第450804号ですが、カッコ内の数字は免許の更新回数を表しています。ですので、数字が多いほど不動産会社としての歴史の古い会社です。兵庫県姫路市の場合、いわゆる老舗と言われる不動産会社は(12)ぐらいになってます。新しい会社はいやだという方は参考にされては如何でしょうか。
 ただ、古ければいいとは思いませんが・・。
 なお、免許の有効期間は昔は3年だったのですが、今は5年です。
あと、免許には都道府県知事免許と、国土交通大臣免許があります。国土交通大臣免許の方が立派な会社のように見えますが、2以上の都道府県にまたがって事務所を出している場合は国土交通大臣免許、一つの都道府県にしか事務所を出していない場合は都道府県知事免許を受けることになっており、会社の優秀さとは関係ありません。都道府県知事免許の業者の方が地元密着と言えるでしょう。
不動産、売却、姫路 不動産会社のほとんどが零細企業です。
 不動産会社の信頼度を判断する場合に、会社の規模を基準にされる方も多いかと思います。株式上場企業は一般企業と比べれば信頼度と言う点では段違いですもんね。
しかし、不動産の売却の場合はあまり判断材料にはなりません。といいますのも、日本の宅地建物取引業者の9割以上が零細企業なのです。
不動産の売却において、『三菱地所』『三井不動産』などという日本を代表する不動産会社に依頼しようと思っても、実際に担当するのはその子会社の販売会社になります。もちろん子会社と言っても弊社のような零細企業から見れば大きな会社ですが。
ただ、別ページでも詳しく説明しますが、不動産の売却に当たっては会社の規模よりも会社のポリシーを気にするべきです。
不動産、売却、姫路 有名な不動産会社はほとんどがフランチャイズです。
 センチュリーさんやERAさんなど、テレビCMでよく見かける会社を皆さんの地域でも良く見かけると思います。このような会社はフランチャイズ店でして、経営主体は地元の不動産会社というところがほとんどですので、会社規模は零細である場合が多いと思います。しかし、社員研修などをフランチャイズ元が行っている場合もありますので、一概にメリットが無いとは言えません。
 しかし、研修制度などの費用がかかる制度はほとんど利用せずに、フランチャイズ元のネームバリューだけを利用している会社も多くあるので、フランチャイズ元のイメージに惑わされずに、その会社自体のポリシーをよく見極めましょう。

信頼できる不動産会社を見分ける方法

 以上は、不動産会社の基本的な決まりごとですが、ここからが本題です。以下のようなことを参考に、その不動産会社が信頼に値するかどうか判断してみてください。

不動産、売却、姫路 基本的なことをきちんとしている不動産会社ですか。
これは不動産会社に限ったことではなく、全ての業種の会社に言えることですが、事務所の掃除が行き届いていなかったり、社員の身だしなみがひどかったり、礼儀作法がなっていなかったりするような不動産会社はやはりだめです。
このような基本的事項がきちんとできないということは、社員教育をきちんと行っていない証拠です。
 不動産の売却に当たっては、お客様と不動産会社の利害が対立する場面もあり、そのような場合にはお客様の利益を守ろうという高い倫理観が不動産会社に求められますので、基本的事項がきちんとできないような社員を見過ごしている不動産会社は信頼に値しないと考えてください。

不動産、売却、姫路 新聞広告のルールを守っている会社ですか
不動産の場合、新聞折込広告も、インターネット広告も、『宅地建物取引業法』や『不当景品類および不当表示防止法』で規制されています。また、不動産業界が定めた自主規制もあります。
これは、不動産という大きな買い物をする消費者を惑わせることが無いように定められたものです。このような公的ルールを破っている不動産会社は果たして信頼に値するでしょうか。
広告規制の具体的内容は住宅金融支援機構のページを参考に、一度新聞の折込広告をチェックされてみては如何でしょうか。

不動産、売却、姫路 不動産価格査定書の内容を吟味しましょう
不動産価格査定書の重要性は別のページで説明しました。資料は過不足無く添付されているか、客観的な根拠に基づいて査定されているか、査定根拠に十分納得できたか、今一度吟味しましょう。査定価格を口頭で告げるような不動産会社は論外です。

不動産、売却、姫路 媒介契約は締結しましたか。
 媒介契約とは、不動産の売買・交換・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が取引当事者の間に立ってその成立に向けて活動するという旨の契約で、宅建業法で依頼を受けるときは必ず書面で締結するように規定されています。また、この媒介契約は3種類あり、依頼者に説明することが義務付けられています。
 この媒介契約を締結しなかったり、3種類の媒介契約の内容を説明せずに自分が有利な媒介契約を締結する業者もあります。
 この媒介契約が大事なのは、確かに法律で定められているということもありますが、それ以外に事前に報酬についてきちんと説明しておくという意味合いがあるからです。不動産の仲介の報酬は取引金額の3%である場合が多いと思いますが3%と言えば安く感じるのですが、金額で言えば高額になりますので、事前にきちんと説明していないとトラブルになることもあるのです。

ここまでが、事前に不動産会社の信頼度を判断できる段階です。媒介契約を締結すると、3ヶ月はその業者とお付き合いすることになると思います。が、媒介契約を締結してからでも、その会社に少しでも不信を感じたら依頼先を変える決断をされることも大事です。大切な不動産の売却を任せるのですから。


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